Etažiranje u hrvatskim propisima

Članak 66. – Suvlasništvo cijele nekretnine i vlasništvo posebnoga dijela

(1) Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.

(2) Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja te svakoga drugoga iz toga isključi.

(3) Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

Pojašnjenje: Etažno vlasništvo nije zasebna vrsta vlasništva nad „komadom zgrade”, nego pravo vezano uz vaš suvlasnički dio cijele nekretnine – ali s tim pravom stanom raspolažete kao da je samo vaš.

Članak 67. – Posebni dio nekretnine i njegovi pripadci

(1) Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija.

(2) Među druge samostalne prostorije spadaju osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

(3) Uz stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

(6) Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički, ili im se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine; u sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenoga posebnoga dijela.

Pojašnjenje: Etažirati se može stan, poslovni prostor ili garaža koji su samostalna cjelina. Uz njih mogu ići balkoni, podrumi, tavani, vrtovi i parkirna mjesta. Stubišta i drugi zajednički dijelovi ne mogu biti nečiji posebni dio.

Članak 68. – Odgovarajući suvlasnički dio

(1) Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine može proizaći i biti uspostavljeno samo na suvlasničkom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine (odgovarajući suvlasnički dio).

(3) Ako svi suvlasnici nekretnine suglasno odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, te o tome sastave ispravu, uzet će se da je to odgovarajući dio iz kojega može proizaći i na njemu biti uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, bez obzira na to koliki bi bio taj suvlasnički dio.

Pojašnjenje: Suvlasnički udio mora odgovarati vrijednosti stana u odnosu na cijelu zgradu – osim ako se svi suvlasnici pisano dogovore drukčije.

Članak 69. – Neodvojivost

(1) Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine nedjeljivo je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, pa ga se može samo zajedno s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi.

Pojašnjenje: Stan i pripadajući suvlasnički dio uvijek idu zajedno – prodaja, hipoteka i nasljeđivanje odnose se na oboje.

Članak 72. – Način uspostave

(1) Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.

(2) Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo.

Pojašnjenje: Etažno vlasništvo nastaje tek upisom u zemljišnu knjigu.

Članak 73. – Pravni temelj

(1) Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine.

(2) Niti jedan suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu vlasništva posebnoga dijela drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavom novoga vlasništva posebnoga dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenoga vlasništva posebnoga dijela.

(3) Vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela.

(4) Potvrdu iz stavka 3. ovoga članka može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je razvidno da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu.

(5) Vlasništvo posebnoga dijela ne može se uspostaviti dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kad ovaj Zakon određuje da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava suvlasnika.

Pojašnjenje: Za uspostavu je potrebna pisana suglasnost svih suvlasnika i potvrda nadležnog tijela da su stanovi samostalne uporabne cjeline (ili uporabna dozvola s planom posebnih dijelova). Upravo te podatke – popis, opis i površine posebnih dijelova – sadrži elaborat etažiranja.

Članak 74. – Odgovarajući dio i korisne vrijednosti

(2) Korisne vrijednosti utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, po pravilima da se:

• korisna vrijednost stana ili druge prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak samo jednoga od suvlasnika,
• prigodom izračunavanja korisne vrijednosti zanemaruju razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost, ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje 2% korisne površine stana ili druge prostorije,
• korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju,
• prigodom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase; isto vrijedi i za druge dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije u skladu s odredbama članka 67. stavka 3. do 5. ovoga Zakona,
• korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu; ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju.

(3) Iznimno, od odredbe stavka 2. ovoga članka, ako su suvlasnici nekretnine suglasno odlučili da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, uzima se da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio, pa tada pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava svih suvlasnika o toj njihovoj odluci.

Pojašnjenje: Udjeli se računaju iz korisnih površina stanova i prostorija. Ako se svi suvlasnici suglasno dogovore, njihova isprava zamjenjuje sudsku odluku o korisnim vrijednostima.

Članak 75.

(1) Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom može svojim očitovanjem volje učinjenim zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi.

Pojašnjenje: Jedini vlasnik zgrade (npr. investitor ili vlasnik obiteljske kuće) može sam podijeliti nekretninu na suvlasničke dijelove s pripadajućim stanovima – uz ispunjenje ostalih zakonskih pretpostavki za etažiranje.

Članak 79. – Uprava umjesto svih suvlasnika

(1) Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine upravlja tim posebnim dijelom umjesto svih suvlasnika, pri čemu je ovlašten da sve vlasničke ovlasti i dužnosti izvršava kao da je taj posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom što ga je volja te svakoga drugoga iz toga isključi.

Članak 81. – Najam i zakup

(1) Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašten je taj dio, cijeli ili pojedine njegove dijelove, iznajmiti ili dati u zakup, ne tražeći za to odobrenje ostalih suvlasnika, ako nije što drugo ugovoreno i upisano u zemljišnoj knjizi.

Pojašnjenje: Etažirani stan možete iznajmiti bez odobrenja ostalih suvlasnika.

Članak 85. – Uprava svih suvlasnika

(2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Pojašnjenje: U etažiranoj zgradi suvlasnici moraju imati upravitelja i zajedničku pričuvu.

Članak 23.

Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine upisuje se u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo toga posebnog dijela, uz navođenje na koji se određeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi. Na zemljišnoknjižnom će se ulošku staviti naznaka – Etažno vlasništvo.

Pojašnjenje: U zemljišnoj knjizi uložak dobiva naznaku „Etažno vlasništvo”, a uz vaš udio upisuje se točno koji stan i koji sporedni dijelovi pripadaju vama.

Članak 36.

(2) Vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine (dalje u tekstu: etažno vlasništvo) upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz naznaku posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže.

Članak 145. – Građevina izgrađena do 15. veljače 1968.

(1) Građevina izgrađena do 15. veljače 1968. smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole.

(2) Vrijeme izgradnje građevine iz stavka 1. ovoga članka utvrđuje se uporabnom dozvolom za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. koju po zahtjevu stranke izdaje tijelo graditeljstva ili u drugom postupku u kojem je to potrebno utvrditi, a koji provodi to tijelo ili građevinska inspekcija.

Pojašnjenje: Zgrada izgrađena do 15. veljače 1968. smatra se legalnom; to se dokazuje uporabnom dozvolom za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968.

Članak 131. – Izdani akti

(3) Akti za uporabu građevine su rješenje o izvedenom stanju na temelju Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (»Narodne novine«, br. 90/11.) ili rješenje o izvedenom stanju za završenu zgradu na temelju Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (»Narodne novine«, br. 86/12., 143/13., 65/17. i 14/19.).

(4) Akti kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom su uvjerenje katastarskog ureda odnosno Središnjeg ureda Državne geodetske uprave da je zgrada evidentirana do 15. veljače 1968. izdano do 31. prosinca 2013. i uvjerenje upravnog tijela da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968.

Pojašnjenje: Rješenje o izvedenom stanju (legalizacija) vrijedi kao akt za uporabu zgrade, a uvjerenje da je zgrada evidentirana odnosno izgrađena do 15. veljače 1968. izjednačava je sa zakonito izgrađenom.